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买到被查封房屋怎么办?

(2019-10-14) 宾馆酒店

因结婚需要买房,李某2012年就与开发商签订购房合同,在此过程中一波三折,几经换房终于在2013年换到心仪的房子。随后李某装修入住。然而不久开发商进入破产清算程序,这时李某才知道所购房屋早已被查封,无法取得房产证,遂向新吴法院提起诉讼,主张确权。
  2012年8月,某房产公司原法定代表人冯某以公司名义,与李某签订《购房合同》,约定将该公司开发的一套住宅的801室出售给李某。价格为40万元,约定交房时间为2013年7月1日。双方对于逾期付款、逾期交房、产权登记时间等均作了详细约定,该份合同未加盖该公司公章。
  2013年6月,冯某以该公司名义与李某签订《换房协议》,写明:经双方协商将购买房屋由801室变更为802室。该合同也未加盖该公司公章。但在交房时李某发现,802室根本无法居住使用。鉴于以上情况,双方再次达成协议,将购买房屋变更为602室,价款40万元不变。因李某急于结婚用房,协议签订之日起5日内该公司将602室房屋交付李某装修,并使用至今。
  但事实上,涉案房屋602室在2013年6月签订《换房协议》 时,因为该房产公司自身负债而处于被查封状态。2017年1月,因该公司不能清偿到期债务,新吴法院裁定受理了对该公司的破产清算申请。
  2017年4月,李某向该公司提出申请,主张其是602室房屋的所有人,主张行使《破产法》 上的取回权。破产管理人答复对李某主张的权利不予确认。随后,李某向新吴法院提起诉讼,主张确认买卖合同成立有效,并确认该房屋不属于该房产公司。
  经审理,新吴法院作出一审判决:确认李某与该公司的房屋买卖合同成立、有效;驳回李某关于该房屋不属于该房产公司的诉讼请求。
  【法官点评】
  购房者享有相应债权和后续救济权
  与李某签订《购房合同》的冯某,其身份为该房产公司进入破产程序前的法定代表人,冯某以公司名义与李某签订的前述《购房合同》《换房协议》应认定是双方当事人真实意思表示,具有法律效力。即便该两份合同未盖公司印章,冯某作为公司法定代表人有权利代表公司从事经营活动,不因此影响合同效力。
  关于签订《换房协议》时,该房屋处于法院查封状态,因查封事实确会影响协议的履行,但不影响协议的效力,《换房协议》 也不因此而无效。因此,李某主张合同有效的诉讼请求应得到支持。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外,据此,商品房购买人以已支付全部购房款或者以实际占有房屋为由,主张取得商品房权属的,不予支持。602室仍属于公司财产,李某要求确认其对房屋享有所有权的诉讼请求不应得到支持,李某依据《购房合同》《换房协议》仅享有相应债权。
  关于后续救济。在企业进入破产清算程序后,对之前订立的合同,破产管理人有权选择继续履行合同,或解除合同承担违约责任。因此李某可与破产管理人协商继续履行合同,由破产管理人根据破产企业情况决定是否履行合同以及洽商如何履行合同。如果合同最终被解除、李某无法取得房屋所有权,李某也可以根据上述合同,追究破产企业的违约责任,并申报债权。(方华)

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